销量持续低迷:万科的底牌捂不住了(图)
【看中国2024年4月17日讯】2024年3月29日,万科发布了2023年财报。报告显示,2023年营收4657亿、同比下降7.56%;归母净利润298亿,同比下降43.1%;经营活动现金流净额39.1亿,同比增加42.2亿。营收降幅不算大,利润缩水但毕竟没有亏损,但真正让投资人担心的是销售持续低迷和债务风险。
万科能否“活下去”,主要取决于房地产市场的复苏。其次是看手里有多少底牌。
最大的忧患是销量持续低迷
疫情冲击下,2020年Q1万科合同销售金额仍达1379亿,同比下降7.7%;Q2降幅收窄至1.1;Q3、Q4增幅分别为22.7%、36.2%。2020全年,万科合同销售金额7041亿,同比增长11.6%。
2021年,万科的“好日子”只有三个月:Q1合同销售金额1795亿,同比增长30%;Q2同比下滑4%;Q3同比下跌28%,Q4跌幅30%;
2022年Q1-2023年Q2,合约销售连续六个季度稳定在1000亿以上;
2023年Q3、Q4有些松动;2024年Q1合同销售金额580亿,同比下降43%。
面对行业不景气,万科没有马上实施降价:2021年Q3、Q4,销售面积下降36.5%、38.6%,但销售均价分别上涨13.9%、14.5%。估计是基于这样的判断:潜在购房者有“买涨不买落”的心态,降价效果不见得好。
2022年下半年,单价开始松动,Q3、Q4先后降至1.54万元/平米、1.48万元/平米。降价只是止住了销售面积环比下降的势头。
2024年Q1,合同销售面积391万平米,同比下降37.5%;
2022年Q1,合同销售面积同比下降42.7%;2023年Q1,销售面积同比降幅仅为1.1%,似乎稳住了阵脚;不料2024年Q1,销售面积同比下降37.5%,约为2021年Q1的三分之一(2021年Q1,合同销售金额、面积分别为1795亿、1104万平米)。
万科困境的关键不是内因,而是房地产行业持续低迷造成的资金周转不灵。2024年1-3月,前100房企权益销售总额6029亿,同比下降48.1%。
回首往事,“刹车”晚了?
1)没在第一时间刹车
今天土地储备的多寡决定着明天的合同销售规模。拿地节奏赤裸裸地反映房地产公司的激进程度,童叟无欺。
2017年,万科新获项目权益面积达2770万平米;2018年、2019年分别为2490万平米、2480万平米;2019年末,万科土地储备达峰——在建权益面积、规划权益面积分别为6170万平米、3360万平米,总计9530万平米。2020年,万科土地储备横盘于9510万平米。但在建工程权益面积增加了211万平米,说明万科“外松内紧”,加紧建设;2021年,万科获取新项目的力度明显放缓,全年新增权益面积1900万平米,年末土地储备微降至9340万平米;2022年,万科新增项目权益面积锐减至404万平米,年末土地储备降至7520万平米;2023年,新增项目权益面积仅333万平米,年末土地储备5810万平米(其中在建工程3730万平米);2020年“820座谈会”提出“三线四档5%”。2021年,万科拿地规模仅略微回落至1900万平米。
直到2022年才开始大力刹车,新增项目权益面积仅404万平米;2023年也只有333万平米。
回过头来看,万科“刹车”是有些晚,但误判的原因是什么?
2)误判的原因
“三条红线”指:调整总负债率不大于70%;净负债率不大于100%;现金短债比大于1.0。
2019年末,万科净负债率为33.9%,现金短债比为1.8,宽裕度很大、可谓从容达标;只有总负债率一项超标,为76.5%。
总负债率:
2020年总负债率下降4.8个百分点,年末为71.8%,略高于红线。2021年末,总负债率达标,为69.8%。2022年,总负债率微降至68.6%;2023年,总负债率63.3%。
净负债率:2020年末,万科净负债率仅为18%。此后,由于现金、有息负债都在下降,但现金流失更快,净负债一路冲高到2023年末的54.7%。但仍远低于第二条红线的要求(不大于100%)。
只踩到“半条红线”,且达标难度不大。万科认为没必要急刹车,或许还想着“危中有机”呢。
在最近的投资者关系活动中,万科的反思是:“在宏观情况和行业情况发生重大变化时,依然维持扩张惯性,未能及时调整”,“意识到高速增长终将结束,但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”。
万科栽在“刹车”晚了,而且“没踩死”。不是没钱盖房,而是把“活”的钱变成“死”的房。
责任编辑:宇真
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