叶檀:政府在房地产博弈中败下阵来(图)
房地产调控船到江心,却现回头之势,虽然调控仍在进行,行政命令丛集,但房地产企业紧崩的资金链条却在松动调控基石。
截至5月16号,连续8天,资金流入A股市场的房地产板块。这是极不寻常的举动,房地产上市公司存货大增、现金流收紧,资金却追逐房地产板块,说明嗅到了调控松动的味道。
数据说明房地产板块没有投资价值。截至4月25日,已公布年报的96家房企2010年末的总负债高达9553亿元,较去年同期的6588亿元同比增长45%。去年挟高投资的余威,房地产赢利不错,但今年一季度颓势渐露。据WIND资讯统计,一季度行业总负债达10458亿元,较去年同期增41.27%;113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%;存货达到了9035亿元,较去年同期大增40.21%。另据深圳交易所统计,房地产行业公司平均经营性现金流由2009年的4.89亿元降至2010年的-9.74亿元。
政策的松动是资金重新追逐地产股的根本原因。市场人士猜测,政府很有可能担心房地产资金链条崩断,不得不放松房地产公司在证券市场融资。
这种猜测并非空穴来风。今年3月1日,拥有大量房地产资源的金隅股份正式回归A股市场,成为房地产融资开闸的导火索。在金隅股份上市50天后,4月19日,暂停上市长达5年的S*ST圣方公告表示,新华联置地借壳S*ST圣方正式通过了证监会的批准。这是证监会暂停审批地产公司借壳和再融资一年后,第一家获准借壳上市的房地产企业。一个月不到,5月12日,S*ST兰光发布公告,公司于2011年5月11日收到中国证券监督管理委员会的批复文件,核准公司向宁波银亿控股有限公司发行6.98亿股股份购买相关资产。 在借壳事宜冻结一年后,S*ST兰光重组获批。同一天,S*ST九发(600180)公告称,浙江新世界房地产集团有限公司购买了S*ST九发3740万股股份,浙江新世界也由此成为S*ST九发的第一大股东。
不到一个月的时间,先后有2家房企成功借壳,1家房企成为上市公司的新重组方,这让市场怎么不猜疑,怎么不追逐?
有关部门作出了非正式澄清,中国证监会发行监管部副主任郑莉4月15日表示,目前对所有涉及房地产业的上市公司的再融资申请,都需要征求国土资源部的意见进行审核,对于房地产上市公司融资的闸门没有打开。但市场不相信澄清,而相信眼见为实,大笔资金进入房地产上市公司说明了一切。
政府似乎在房地产融资战的博弈中败下阵来,他们亲手锁上了房地产公司的资金库,又亲手打开。猛虎出笼。
我们不能嘲笑监管部门出尔反尔,因为居高不下的债务已经成为高悬于房地产市场头顶、信托业头顶甚至成为民间金融市场头顶的堰塞湖。所谓金融业可以承受随房价下挫30%都是不懂投资市场的胡言乱语,投资市场一旦下挫将没有止境,而银行业、信托业所有的房地产抵押物都将贬值,会立刻陷入资不抵债的困境。监管部门最大的失误是,在收紧房地产贷款的同时,没有建立一套正确的激励机体制,促使房地产公司优胜劣汰、诚信而高质的企业脱颖而出,相反,普遍的收紧造成普遍的窘迫,中国最好的房地产公司都捉襟见肘,无力展开并购。事实上,政府显然应该调整调控办法,有收有放,有张有弛,让市场恢复正常的功能,使大型合规的房企能够成为并购市场的清道夫,以降低市场整体崩溃的风险。
房地产公司高企的债务是政府打开笼门的根本原因。从去年开始,房地产企业在银行间接融资、股市与债市的直接融资链条被卡断,房地产企业不得不开始在民间市场高息融资,通过房地产信托暗度陈仓,或者在境外高息融资,等待人民币升值缓解还债压力。
根据好买基金研究公司的整理,房地产信托数量大、收益率节节上升,已经临近危险边缘。
根据房地产信托业协会公布的数据,从去年下半年开始,房地产信托业生意红火。从单月产品发行数量和规模上来看,房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。去年7月到11月,房地产信托不仅数量一直保持在每月50只以上,单月募集规模也普遍在100亿元以上(10月因为国庆长假因素,募集74.94亿),9月更是达到了211.73亿元的高点。今年投向房地产的信托新增规模达710.98亿元,而去年同期该数据为631.44亿元,今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。
银监会有所控制,去年8月,发布《信托公司净资本管理办法》,对房地产信托业制订较高的风险系数,形势严峻后,于去年11月再次发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力,不少信托公司暂停了产品发行计划。房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后,开始走低,今年2月触及27只的低点,3月后复苏。
行政管控只控制得了一时,并没有从根本上缓解资金饥渴症,从更没有建立起正确的激励机制,其结果必然是信托公司得益,将成本转嫁给房地产企业,房地产企业的抵押物折价更低,这对于资金本就崩紧的房地产市场无异于饮鸩止渴。
房地产信托融资成本越来越高。
还是好买基金整理的数据,2010年初,房地产信托的平均收益率基本在7.5%左右,5月以后提高到8%以上,今年以来,1月、2月、3月(3月8日之前)平均收益率达到了9.40%、8.77%、8.98%。从最低的收益率来看,流动性的紧缩,使得房地产信托的单月最低收益率迅速提高,在2010年10月之前,房地产信托的最低收益率普遍在5.50%~6.00%之间,10月之后达到了6.60%,今年以来的最低收益率则均在7%以上。而从最高收益来看,今年2月之前呈大幅的提升,过去两个月的最高收益率都达到了11.5%,分别是中信信托发行的中信鼎丰·北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。
笔者了解,房地产业的融资成本基本比去年高出一倍左右,达到20%甚至高到40%左右,如此市场必然崩溃。受高收益的吸引,越来越多的投资者蜂拥进入市场,他们进入的是泰坦尼克号,高收益是以房地产的整体触礁为代价。
监管层放松房地产证券融资并非长久之计,市场将之理解成放松房地产调控的信号,将使房地产调控成果功亏一篑。
为今之计,提高房地产的质量、节能等指标,使优质而诚信的房地产企业获得融资权,获得平价资金,这才是治本之术。
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