中国房价长期上涨是一个伪命题
3月份,国内楼市出现“小阳春”。有不少投机客趁低入市,更有一些人不惜购买虚假的购房资格即假“房票”去楼市“抄底”。这些非“刚需”的买盘为何在房价没有明显下跌的情况下,敢于出手买楼呢?根本原因是他们听信“房价万年涨”的谬论,相信中国房价未来仍然长期看涨。
经济学大师凯恩斯有一句名言:“长期而言,凡人皆死”。试问,谁能准确预测中国经济未来的20年?既然没有,谁又能保证中国房价长期看涨呢?今天预言中国房价继续大涨的人,都把赌注建基于一个核心假设之上的,这个假设就是中国经济还有10年乃至20年的高增长。但是,越来越多的迹象表明,这一假设过于乐观了。中国政府主动将“十二五”期间GDP的目标增长率调低至7%,就是一个不容忽视的明确信号。
还是让我们用事实说话吧。先看一些他山之石。
在美国,房地产行业最权威的价格指数是标普-席勒全美国房价指数(S&P/Case-Shiller Home Price Index)。该指数显示,美国房价自2007年3月见顶以来,已累计下跌超过1/3;2011年第四季度全美国的平均房价已跌回2002年下半年的水平。换言之,美国楼市已惊现“八年零涨幅”,这在中国楼市一些极端乐观派的脑子里是不可想象的!
再看日本。众所周知,日本是近200年来地球上房地产泡沫最大的牺牲品。自1991年见大顶以来,日本房价曾连续15年下跌,累计跌幅高达65%,目前已经跌回到上世纪80年代初的房价水平。“房价万年涨”在日本人心目中早已成为“黄粱一梦”;而且,日本楼市还将受制于人口老龄化、地震、核泄露等非经济因素的严重威胁。
说回中国,最好的前车之鉴当然是香港。香港楼价自1997年见顶之后,一路跌到2003年,最大跌幅同样达到65%,直到2011年才总算回到了1997年的房价水平。就是说,如果在1997年最高点买楼,需要14年才能解套;考虑到资金成本,称之为“14年零涨幅”并不为过。
在预测中国房价的时候,多数“专家”都热衷谈论货币供应量、地价、房价收入比、人口结构等各种经济变量,都闭口不提房屋质量。其实,建筑质量也是决定中国房地产长期价值的一个关键因素。近五年来,中国的房地产业饱受“质量门”事件的冲击,大量潜伏的质量问题在未来很多年后将集中爆发。事实上,国内一些品牌开发商在标志建筑项目中都屡次被查出使用“瘦身钢筋”等不合格建材,那么,众多中小开发商的楼盘质量就可想而知了。从上海的“楼倒倒”到最近的万科“毒地板风波”,扪心自问,有多少人对中国的房地产质量安全抱有长期信心呢?
鉴于偷工减料比较普遍,不少业内人士认为,中国近几年来竣工的楼盘建筑寿命一般预测只有50年,比70年的产权期限还要短。试想,经过10年、20年的折旧之后,手头的房子都快变成危楼了,在这种情况下,还吹嘘“房价万年涨”不是既荒谬且滑稽吗?
有市场“先知”说,2012年中国楼市已经“一只脚踏进了熊市”。笔者倒觉得,也许还要多等两三年,等到刚性住房需求消耗殆尽,再加上房产税在全国范围的推行,才能确认上述说法的有效性。
最近,任志强放炮说,“说房产税能控房价是愚蠢的”;还有一些人鼓吹说“房产税最终会助涨房价”。其实,对于这些颠倒是非的观点,根本无须正面去反驳。举例说吧,一套市场估值2000万元的独立别墅,按国际通行的方式即以市场估值的一定百分比来征收房产税,假设税率为1%,则每年要缴纳的房产税就达20万元,一套别墅十年下来可以累计为地方财政贡献大约200万的房产税收入。这种情况会不会助涨房价,明眼人一看便知道答案。至于房产税会不会转嫁给租客或买方,其关键要看楼市是由买方还是卖方所主导;如果在3~5年后,中国楼市不可逆转地变为“买方市场”,则“税负转嫁”将成为不可能。
显而易见,如果必须要做出一个预判的话,那么,就是一旦在保有环节全面开征具有“财产税”性质的房产税,中国的房价必将变成一只飞不高的笼中鸟。
展望未来三年,中国加快房产税改革是势在必行。为什么呢?看一看深圳就足以“窥一斑而知全豹”了。目前,深圳市已占用的建设用地比例高达46%,接近全市辖区总面积的一半,关内各区基本上已无土地储备,这标志着深圳的“土地财政”已陷入难以为继的窘境。在无地可卖的情况下,深圳必须尽快开征房产税,这是确保地方财政取得中长期平衡的唯一出路;至于炒作所谓“前海新区概念”,试图增加关外各区的卖地收入,长远看都是不靠谱的。
迄今为止,中国的股市已经宣告“十年零涨幅”;未来十年,是不是也该轮到中国的楼市了呢?全世界投资者都在沉思这个问题。
来源:21世纪网
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