在讨论房价的时候，人们往往把投资和投机混为一谈。其实这二者有巨大的区别。买房用于投资是永远值得欢迎的，但如果是用于投机则不然。目前我国的房地产市场不是投资过旺，而是投机过旺。对住房政策中要区分投资房和投机房，鼓励前者，预防后者。
投资是一次性投入资金，以后逐年得到回报。若干年后除收回本金还有利润。比如买房出租，从租金中回收投资的资本。又如买房用于建设厂房，建停车场，建仓库等每年都能有收益的项目，这些都属于投资。
买了房什么也不干，等房子涨价后卖掉，这属于投机。这两种房屋的买卖非常不同。在股票市场中，买了股票长期不动，等公司分红，是投资性的。等股票涨价后卖掉，赚买卖的差价则是投机性的。
一般商品也有投机和投资的区别。买卖为了正常的消费和生产属于投资性；既不生产又不消费，但是从事买卖，买进就是为了卖出，从价差中赚钱，这是投机性的。
投机活动对社会是有益还是有害？如果赚了钱，这是财富的创造，是对社会有利的。如果赔钱，则对社会有害。其中的道理我在以前写的著作中有详细的解释。正因为这样，各国政府都允许投机买卖的存在。比如期货市场，就是投机市场。它对社会是有利的。
一切买卖都可分为投机性买卖和投资性买卖。因此所有参与买卖的人可分为投机集团和投资集团。投机可能赚钱，也可能赔钱。投机集团作为一个整体，有赚有赔。正负抵消之后如果是赚了，投机集团为社会创造了财富；如果是赔了，投机集团会给社会造成损失。如果投机完全是碰运气，赚钱和赔钱的概率差不多相等，对社会没有什么作用（如果不计入投机所消耗的人力物力）。所以投机应该由投机专家来做，他们对市场有专门的知识，比较善于估计价格的走向，比较容易赚到钱。
投机者要能赚到钱必须对市场的价格有研究，有判断。比如就粮价而言，一般的规律是秋季粮食价格低，春季粮食价格高。所以在秋季买进，到春季卖出是能够赚钱的。他们在时间上调剂了余缺，平滑了价格的波动，对社会有贡献。可是如果投机的人太多，大家都在秋季买进，就会人为地抬高秋季的粮价，甚至抬得比春季更高。这时候价格不是由正常的消费者和生产者决定，而是由投机者决定。投机者把市场搞乱了，谁也赚不了钱。
对一个正常的市场有少数投机专家操作，是能够赚钱的，是对社会有利的。但是如果投机者太多，价格被投机者决定，不由正常的消费和生产决定，投机就变成赌博，对社会没有好处。对任何一个市场，在正常消费和生产之外有少数专业投机者，他们能够赚钱，创造财富，对社会有利。但是当投机者太多时，投机市场变成了赌场，对社会不利。我国的房地产市场和股票市场都有投机者太多的问题。在这样的市场中赚钱完全靠运气，不能平滑价格的波动，也不能预测价格的走势。
就房地产市场来说，这两种不同动机的购买是很容易区别的。如果买房自己住，或用于出租，这都是投资房。如果只是为了将来涨价之后出卖就是投机房。投机房一定是空房。如果有人住进去了，就变成投资房。随时能够投入市场的房一定是空房。有人住的房买卖比较困难。我国大城市中已经售出的房屋中空房率很高，说明投机房很多，这些房随时随地都能出售。一旦房价趋降，为了避免套牢，投机者会求早日脱手。大家都想争着早点买，房价就会直线下降。这就是泡沫的破裂。其后果是很严重的。
从道理上讲，投资房和投机房是可以互相转换的。用于投资的房在市场合适的时候可能出售，这就变成投机房了；用于投机的房也可以暂时出租赚取租金，此时投机房又变成了投资房。但是事实上我们看到的现实不是这样。全国的空房率这么高，为什么他们不出租赚一些额外的租金，似乎这样并不妨碍房屋的出售。但空置两三年的房比比皆是，说明准备出卖的房是不出租的。如果现在这么多的空房都拿来出租，租房的价格会进一步下降。现在的租售比（租房价格和买房价格之比）已经很不利于买房，租房远远比买房合算。出租住房的所得比起房地产涨价的所得显得微不足道。所以投机房的房主不在乎出租所赚的租金。租金相对的过低阻碍了投机房转换成投资房。所以把买房的目的分成投资和投机，大体上是不错的。针对不同的买房目的有不同的政策，才能有效地改善房地产市场。现在对高档房征收房产税是一个好政策。但是更好的抑制投机房的办法是对买卖住房的所得征收高额所得税。使在房地产投机所得的大部分都拿来缴税。
现在房地产的投机过旺，急需压抑这种活动。但是我们也不要走到另一个极端，完全禁止房地产的投机。一定程度的房地产投机不但应该允许，而且是必要的。或者说，空房率应该保持一个适当的数字，太低的空房率会阻碍房地产市场的交易，阻碍它的发展。在计划经济时代基本没有空房。也没有房地产市场，改变住房是通过换房来实施。换房的主要原因是就近上班。换房和市场交换不同，前者没有货币的参与，不能补偿住房价值的差。只有交换各方都感觉对自己有利时交换才能成功。这种配对很不容易成功。从一对一交换发展到三角交换，一直复杂到30户人同时交换，才能够使所有的人都感到满意。因为没有空房，不能周转，要换房必须同一天所有的人同时搬家。天津有一次组织30户人家同时搬家换房，蔚为壮观。如果有空房用于周转，就不需要同一天大家一起搬家。这说明保持一定数目的空房，以利于周转是必要的。
附带说一句，换房的事实证明，房子的价值还随着谁在使用它而不同，并非仅仅决定于盖房花了多少成本。同样的房子不同的人用，发挥的价值是不同的。换句话讲，改善配置可以增加全社会所得到的享受，这正是经济学研究资源配置的原因。社会要富，不但要多生产，还要人尽其才，物尽其用，把生产出来的东西用好。办法就是通过交换，改善资源配置。进一步讲，增加生产的办法也是改善劳动力，资本，资源，原材料的配置，提高他们的使用价值。所以改善资源配置是一个社会致富的根本之道。
我国的房地产市场中投机房这样多有其原因。首先是经济高增长，财富的积累很高，收入分配又向富人倾斜，所以有一部分人手中有很多钱。这些钱没有更好的投资机会，又怕货币贬值，最方便的保值手段是买房。他们已经有自己的住房，买房只是为了保值增值，待价而沽不准备要用，最后是准备出卖的。
现在政府为了抑制房价，用限制买房的方法，如提高首付比例，提高房贷利息，不许卖第二套房或用户口限制，这些方法都是堵而不是疏。大家手中的余钱还在那儿，总要找出路。如果大量钱涌向股市，使股市猛涨，也是泡沫，一样难治理。根本的办法是广开投资机会，让大家手中的钱有好的赚钱渠道，就不去买房了。可以开放原来的垄断市场，如金融业，电讯业，石油化工业，或开放百姓向国外投资的渠道，鼓励民间资本进入医疗，教育和其他服务业。这才是根本解决问题的办法。
