网友:北京房价2020年将达10万每平米
发表:2009-09-22 22:56
首先,我们来看看房价的本质是什么。稍有一点经济学常识的人都知道,商品的价格是由商品价值和一般等价物(货币)价值之间的比值来决定的。比如,假设在最原始的社会,总商品一共只有10只羊,而社会上流通的一般等价物是100只贝壳,那么一只羊的价格是10贝壳元。第2年,羊繁衍到了20只,而贝壳由于大量捕捞达到1000只,这样,羊价上涨到了50贝壳元,通货膨胀就这样来了,不是羊更值钱了,是贝壳更不值钱了。
我们很多人,包括一些经济学者和所谓“专家”,对房价的认识都忽略了这样一个重要的前提,把房价和房产的价值等同化了,把房价绝对化了。房价是房产价值和货币价值之间对比关系的一个相对衡量标准,而不是一个绝对度量。房价的本质是一种货币现象。
据国家统计局数据,我们国家自1986年至今,货币供应量的年平均增幅是18.3%,今年以来,由于实行宽松货币政策,这个增速已经达到了28%。这些增加的货币购买力对应的社会商品的增速呢?代表着社会总商品或总财富的GDP,1986年以来的平均增速在9.8%,这就意味着,每年都会有更多货币的去追逐不够多的社会商品,货币的实际购买力一直在贬值。所以央行领导总在强调我们国家始终处在长期通涨的威胁之下。
在货币购买力长期持续下降的情况下,不是所有的社会商品和要素价格都是同步上涨的,这取决于该类商品或要素的供应能力(其生产条件是否具有刚性约束)。
比如,汽车、电子产品,生产原材料和生产条件的刚性约束小,产能可以近似无限扩张,所以价格一直在下降或稳定,但是其实际价值下降得更快,十年前买个汽车或电脑和现在相比,那负担的差距比在价格上体现的可大了去了。
像医疗、教育等服务产品,由于依赖高素质的人才,并且有牌照限制,生产能力的刚性约束大,价格都翻上几番了。同样是生产要素,农民工的工资十年来没涨多少,因为这种初级劳动力有几乎源源不断的供应,但是,专业技术人员,比如注册会计师、注册律师等等,供应的增长就有限了,相应地,收入的增长幅度很大。比如,我的工资就是十年前的20倍,呵呵。
住宅的生产条件是否具有刚性约束,这个我就不多说了,空中楼阁几千年前就开始研发了,直到目前还没有进入试生产阶段。
所以房价有时涨的慢,有时涨的快,涨的太快了,就调一调,等一等,但总的来说是一直在涨,即使发生经济危机,房价大跌,但一旦危机过后,经济回到正轨,房价也会回到原来的轨道上。
这未必是房子的泡沫,是货币的泡沫,是一种货币现象,不是房子更值钱了,是货币更不值钱了。
那北京的房价会涨到多少呢?
从前面的数据可以看到,每年的货币供应增量有8.5%(18.3%-9.8%)是溢出的,但溢出的货币并不是平均流向各类社会商品(通过前面的分析可以看出这一点),比如,代表居民消费领域的CPI,1986年以来的年均增长是6.4%,而更多地,是流向投资品和生产要素领域,比如房产、股票、黄金、古董、艺术品等。
考虑到北京拥有特殊的政治、经济、文化、教育、医疗等资源,吸引更多的货币流向北京的房产是完全可以理解的,那么,设定一个年均增长15%的目标应该不算过分吧。实际上,过去10年,北京房价也的确是沿着这样的路径增长的。比如,我原来住的西直门天兆家园小区,我2002年购买时是7500元,7年以后的今天的市场价格是23000元,年均增长率17%。
不要小看这15%,这意味着北京房价每5年就要翻上一番。千万不要大惊小怪,既然猪肉每11年翻一番(CPI年均增长6.4%),社会总商品价格每7.5年翻一番(货币年均溢出8.5%),北京房价每5年翻一番也不是不能理解的。
好了,我们得到的结论是,像我们小区这样的北三环内的住宅,以现在的市场价格为基数,到2020年会再翻两番,站上10万元的紫禁之颠!
荒唐吗?
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我们很多人,包括一些经济学者和所谓“专家”,对房价的认识都忽略了这样一个重要的前提,把房价和房产的价值等同化了,把房价绝对化了。房价是房产价值和货币价值之间对比关系的一个相对衡量标准,而不是一个绝对度量。房价的本质是一种货币现象。
据国家统计局数据,我们国家自1986年至今,货币供应量的年平均增幅是18.3%,今年以来,由于实行宽松货币政策,这个增速已经达到了28%。这些增加的货币购买力对应的社会商品的增速呢?代表着社会总商品或总财富的GDP,1986年以来的平均增速在9.8%,这就意味着,每年都会有更多货币的去追逐不够多的社会商品,货币的实际购买力一直在贬值。所以央行领导总在强调我们国家始终处在长期通涨的威胁之下。
在货币购买力长期持续下降的情况下,不是所有的社会商品和要素价格都是同步上涨的,这取决于该类商品或要素的供应能力(其生产条件是否具有刚性约束)。
比如,汽车、电子产品,生产原材料和生产条件的刚性约束小,产能可以近似无限扩张,所以价格一直在下降或稳定,但是其实际价值下降得更快,十年前买个汽车或电脑和现在相比,那负担的差距比在价格上体现的可大了去了。
像医疗、教育等服务产品,由于依赖高素质的人才,并且有牌照限制,生产能力的刚性约束大,价格都翻上几番了。同样是生产要素,农民工的工资十年来没涨多少,因为这种初级劳动力有几乎源源不断的供应,但是,专业技术人员,比如注册会计师、注册律师等等,供应的增长就有限了,相应地,收入的增长幅度很大。比如,我的工资就是十年前的20倍,呵呵。
住宅的生产条件是否具有刚性约束,这个我就不多说了,空中楼阁几千年前就开始研发了,直到目前还没有进入试生产阶段。
所以房价有时涨的慢,有时涨的快,涨的太快了,就调一调,等一等,但总的来说是一直在涨,即使发生经济危机,房价大跌,但一旦危机过后,经济回到正轨,房价也会回到原来的轨道上。
这未必是房子的泡沫,是货币的泡沫,是一种货币现象,不是房子更值钱了,是货币更不值钱了。
那北京的房价会涨到多少呢?
从前面的数据可以看到,每年的货币供应增量有8.5%(18.3%-9.8%)是溢出的,但溢出的货币并不是平均流向各类社会商品(通过前面的分析可以看出这一点),比如,代表居民消费领域的CPI,1986年以来的年均增长是6.4%,而更多地,是流向投资品和生产要素领域,比如房产、股票、黄金、古董、艺术品等。
考虑到北京拥有特殊的政治、经济、文化、教育、医疗等资源,吸引更多的货币流向北京的房产是完全可以理解的,那么,设定一个年均增长15%的目标应该不算过分吧。实际上,过去10年,北京房价也的确是沿着这样的路径增长的。比如,我原来住的西直门天兆家园小区,我2002年购买时是7500元,7年以后的今天的市场价格是23000元,年均增长率17%。
不要小看这15%,这意味着北京房价每5年就要翻上一番。千万不要大惊小怪,既然猪肉每11年翻一番(CPI年均增长6.4%),社会总商品价格每7.5年翻一番(货币年均溢出8.5%),北京房价每5年翻一番也不是不能理解的。
好了,我们得到的结论是,像我们小区这样的北三环内的住宅,以现在的市场价格为基数,到2020年会再翻两番,站上10万元的紫禁之颠!
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