銷量持續低迷:萬科的底牌摀不住了(圖)
【看中國2024年4月17日訊】2024年3月29日,萬科發布了2023年財報。報告顯示,2023年營收4657億、同比下降7.56%;歸母淨利潤298億,同比下降43.1%;經營活動現金流淨額39.1億,同比增加42.2億。營收降幅不算大,利潤縮水但畢竟沒有虧損,但真正讓投資人擔心的是銷售持續低迷和債務風險。
萬科能否「活下去」,主要取決於房地產市場的復甦。其次是看手裡有多少底牌。
最大的憂患是銷量持續低迷
疫情衝擊下,2020年Q1萬科合同銷售金額仍達1379億,同比下降7.7%;Q2降幅收窄至1.1;Q3、Q4增幅分別為22.7%、36.2%。2020全年,萬科合同銷售金額7041億,同比增長11.6%。
2021年,萬科的「好日子」只有三個月:Q1合同銷售金額1795億,同比增長30%;Q2同比下滑4%;Q3同比下跌28%,Q4跌幅30%;
2022年Q1-2023年Q2,合約銷售連續六個季度穩定在1000億以上;
2023年Q3、Q4有些鬆動;2024年Q1合同銷售金額580億,同比下降43%。
面對行業不景氣,萬科沒有馬上實施降價:2021年Q3、Q4,銷售面積下降36.5%、38.6%,但銷售均價分別上漲13.9%、14.5%。估計是基於這樣的判斷:潛在購房者有「買漲不買落」的心態,降價效果不見得好。
2022年下半年,單價開始鬆動,Q3、Q4先後降至1.54萬元/平米、1.48萬元/平米。降價只是止住了銷售面積環比下降的勢頭。
2024年Q1,合同銷售面積391萬平米,同比下降37.5%;
2022年Q1,合同銷售面積同比下降42.7%;2023年Q1,銷售面積同比降幅僅為1.1%,似乎穩住了陣腳;不料2024年Q1,銷售面積同比下降37.5%,約為2021年Q1的三分之一(2021年Q1,合同銷售金額、面積分別為1795億、1104萬平米)。
萬科困境的關鍵不是內因,而是房地產行業持續低迷造成的資金週轉不靈。2024年1-3月,前100房企權益銷售總額6029億,同比下降48.1%。
回首往事,「剎車」晚了?
1)沒在第一時間剎車
今天土地儲備的多寡決定著明天的合同銷售規模。拿地節奏赤裸裸地反映房地產公司的激進程度,童叟無欺。
2017年,萬科新獲項目權益面積達2770萬平米;2018年、2019年分別為2490萬平米、2480萬平米;2019年末,萬科土地儲備達峰——在建權益面積、規劃權益面積分別為6170萬平米、3360萬平米,總計9530萬平米。2020年,萬科土地儲備橫盤於9510萬平米。但在建工程權益面積增加了211萬平米,說明萬科「外鬆內緊」,加緊建設;2021年,萬科獲取新項目的力度明顯放緩,全年新增權益面積1900萬平米,年末土地儲備微降至9340萬平米;2022年,萬科新增項目權益面積銳減至404萬平米,年末土地儲備降至7520萬平米;2023年,新增項目權益面積僅333萬平米,年末土地儲備5810萬平米(其中在建工程3730萬平米);2020年「820座談會」提出「三線四檔5%」。2021年,萬科拿地規模僅略微回落至1900萬平米。
直到2022年才開始大力剎車,新增項目權益面積僅404萬平米;2023年也只有333萬平米。
回過頭來看,萬科「剎車」是有些晚,但誤判的原因是什麼?
2)誤判的原因
「三條紅線」指:調整總負債率不大於70%;淨負債率不大於100%;現金短債比大於1.0。
2019年末,萬科淨負債率為33.9%,現金短債比為1.8,寬裕度很大、可謂從容達標;只有總負債率一項超標,為76.5%。
總負債率:
2020年總負債率下降4.8個百分點,年末為71.8%,略高於紅線。2021年末,總負債率達標,為69.8%。2022年,總負債率微降至68.6%;2023年,總負債率63.3%。
淨負債率:2020年末,萬科淨負債率僅為18%。此後,由於現金、有息負債都在下降,但現金流失更快,淨負債一路沖高到2023年末的54.7%。但仍遠低於第二條紅線的要求(不大於100%)。
只踩到「半條紅線」,且達標難度不大。萬科認為沒必要急剎車,或許還想著「危中有機」呢。
在最近的投資者關係活動中,萬科的反思是:「在宏觀情況和行業情況發生重大變化時,依然維持擴張慣性,未能及時調整」,「意識到高速增長終將結束,但我們的行為未能堅決擺脫行業慣性」。
萬科栽在「剎車」晚了,而且「沒踩死」。不是沒錢蓋房,而是把「活」的錢變成「死」的房。
責任編輯:宇真
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